مزایای سرمایهگذاری خرد در بازار املاک ایران
مقدمه
سرمایهگذاری در باور عمومی شبیه مهمانی مجللی بهنظر میرسد که پشت درهای بستهای برپا می شود. ضیافتی که تنها تعداد معدودی از افراد با تمکن مالی بالا به آن دعوت شدهاند و دیگران، از پشت شیشه نظارهگر آن هستند. سالهاست ورود به بازار املاک ایران به قلمرویی تبدیل شده است که ورود به آن از توان اقشار زیادی از جامعه خارج شده است. چشم انداز قلمروی که ورود به آن برای طبقه متوسط و کم درآمد بیشتر شبیه یک رویاست تا یک واقعیت دست یافتنی.
ایسنا در آخرین گزارش خود اعلام کرد
میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از ۹۱.۹ میلیون تومان در ابتدای سال ۱۴۰۳ به ۱۱۴.۴ میلیون تومان در اسفند همان سال رسیده است. این رشد، بازار مسکن را همچنان در وضعیت رکود تورمی با نوسانات بالا نگه داشته است.
واقعیت تلخی که هرر وز فاصله میان “توانستن” و “خواستن” را برای خریداران بالقوه مسکن بیشتر کرده است اما در همین فضای محدود و بسته سنتی، تحولی آرام و بیصدا در حال شکلگیری است: سرمایهگذاری خرد در املاک
مدلی که در سالهای اخیر در اقتصادهای پیشرفته، همچون آمریکا، انگلستان، آلمان و سنگاپور، به انقلابی در دسترسی و سرمایه گذاری عموم مردم در بازار املاک تبدیل شده است؛ و امروز ایران هم در مسیر این تغییر مهم و اساسی قرار گرفته است
سرمایهگذاری خرد در املاک، همان کلیدی است که درهای این بازار را برای ورود سرمایههای متنوع باز میکند؛ فرصتی برای آنکه حتی با سرمایهای اندک، در ساختن آینده مالی خود شریک باشید.
در این مقاله به بررسی مزایای سرمایهگذاری خرد در املاک می پردازیم. مدلی که از آن نه به عنوان یک راهکار جایگزین ، بلکه به عنوان یک تحول ساختاری در شیوه خلق ثروت می توان از آن نام برد.
مزایای سرمایهگذاری خرد در املاک ایران
۱. امکان ورود به سرمایه گذاری به سرمایه اولیه متنوع
یکی از مهم ترین و برجستهترین مزایای سرمایهگذاری خرد، امکان ورود به بازار املاک با حداقل سرمایه است. خرید ملک یا مشارکت در ساخت در روش های معمول و سنتی نیازمند سرمایه های کلان و میلیاردی برای خرید یک واحد آپارتمانی حتی کوچک هست اما در سرمایهگذاری خرد، این محدودیت برداشته می شود و افراد می توانند با مبالغ متنوع و سرمایه های کوچک وارد سرمایه گذاری در املاک شد.
این یعنی : مفهوم خانه دار شدن از سال ها انتظار و چالش هایی مانند دریافت وام های سنگین مسکن با غیر منطقی ترین نرخ بهره ها خارج شده است.
کیانوش گودرزی ، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، طی مصاحبه ای با ایسنا درباره برداشتن شرط سن بنا و پرداخت وام دو نفره به تمامی افراد خانواده گفت: هماکنون اوراق تسهیلات مسکن (تسه) بانک مسکن بالاترین سقف را در مقایسه با سایر تسهیلات مسکن مثل مسکن روستایی یا وام نهضت ملی دارد. اما با وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی اوراق نیز تنها میتوان بطور میانگین ۱۱ متر مسکن در شهر تهران خریداری کرد. هر برگ ۵۰۰ هزار تومانی آن را هم باید بیش از ۱۰۰ هزار تومان خریداری کرد. از طرف دیگر اقساط این وام ماهیانه حدود ۲۷ میلیون تومان است که باعث شده بسیاری از خانوارها عطای دریافت این وام را لقایش ببخشند.
این ویژگی به ویژه برای اقشار جوان، کارمندان، خانوادههای با درآمد متوسط و افرادی که در مراحل ابتدایی پسانداز قرار دارند بسیار حیاتی است. در حقیقت، سرمایهگذاری خرد نوعی دموکراتیزهکردن بازار سرمایهگذاری املاک محسوب میشود که فرصتهای سرمایهگذاری را برای طیف وسیعی از مردم قابل دسترس میکند و امکان مشارکت گستردهتر در بازار املاک را برای اقشار مختلف جامعه فراهم میسازد.
۲. تنوع سبد سرمایهگذاری
در روش سنتی، سرمایهگذاران معمولا با سرمایه های کلان وارد سرمایه گذاری یا خرید در بازار مسکن می شوند اما در سرمایهگذاری خرد، امکان تقسیم سرمایه بین چندین پروژه مختلف وجود دارد. این تنوع در پرتفوی سرمایهگذاری باعث میشود ریسک ناشی از رکود بازار بهشدت کاهش یابد و سرمایهگذار در برابر نوسانات بازار ایمنتر شود.
۳. کاهش ریسک سرمایهگذاری
بازار املاک در ایران همواره یکی از مطمئنترین حوزههای سرمایهگذاری بوده است، اما حتی در این بازار نیز خطراتی مانند رکود، توقف پروژه و مشکلات حقوقی وجود دارد. در مدل سرمایهگذاری خرد، لایههای متعددی برای کاهش ریسک در نظرگرفته شده است:
- انتخاب پروژههای دارای سند رسمی و مجوز قانونی توسط پلتفرمهایی مانند دسیمتر
- ارزیابی دقیق فنی، حقوقی و مالی پروژهها پیش از عرضه به سرمایهگذاران
- امکان توزیع سرمایه در چندین پروژه بصورت همزمان
تمام این موارد به سرمایهگذاران خرد اجازه میدهد بدون درگیر شدن در پیچیدگیهای تخصصی، در بستری امن و کنترلشده سرمایهگذاری کنند.
۴. مدیریت حرفهای پروژهها
دسی متر به عنوان اولین پلتفرم سرمایه گذاری خرد در املاک با بهرهگیری از تیمهای متخصص در حوزههای حقوقی، مالی و مهندسی، پروژههای قابل اطمینان را بررسی و به سرمایهگذاران ارائه میکند. این مدیریت تخصصی برای افرادی که دانش یا زمان کافی برای ارزیابی دقیق پروژهها ندارند، یک مزیت کلیدی به حساب میآید.
۵. نقدشوندگی بالا
یکی از چالشهای سرمایهگذاری ملکی سنتی، زمانبر بودن فروش ملک و دشواری نقد کردن دارایی بهخصوص در شرایط رکودی و کاهش نقدینگی بازار است. در مدل سرمایهگذاری خرد بهدلیل تقسیمپذیری سرمایه به سهمهای کوچکتر و وجود سامانه معاملات در این پلتفرم، امکان نقد شوندگی ، معاملات و حتی در صورت لزوم خروج سریعتر از سرمایهگذاری به سرعت فراهم میشود البته همچنان باید این موضوع را در نظر گرفت که سرمایهگذاری خرد در املاک ذاتاً بلندمدت است، اما انعطاف نقدشوندگی آن در مدل خرد محسوستر است.
۶. شفافیت اطلاعات
تمام اطلاعات پروژهها از جمله اسناد مالکیت، روند پیشرفت سرمایهگذاری، وضعیت حقوقی و مالی و پیشبینی سودآوری بهصورت شفاف و دورهای در اختیار سرمایهگذاران قرار میگیرد. این سطح از شفافیت در مدل سنتی یا اصلاً وجود ندارد یا بهندرت دیده میشود و همین شفافیت، آرامش خاطر بیشتری برای سرمایهگذاران خرد ایجاد میکند.
-
امکان برنامهریزی مالی مرحلهای
یکی از جذابیتهای مدل سرمایهگذاری خرد، انعطافپذیری بالای آن در مدیریت سرمایه است. سرمایهگذار میتواند متناسب با توان مالی خود در فواصل زمانی مختلف مبالغ بیشتری وارد پروژههای جدید کند و بهمرور پرتفوی ملکی خود را گسترش دهد. این ویژگی برای آن دسته از افرادی که درآمد ثابت ماهانه دارند و بهتدریج قصد افزایش سرمایهگذاری خود را دارند، فرصت ارزشمندی برای ساخت آینده مالی پایدار فراهم میآورد.
-
بستری امن و قانونمند
پلتفرمهای معتبر سرمایهگذاری خرد همچون دسیمتر، تمامی فرآیندهای اجرایی خود را تحت نظارت دقیق حقوقی و با اخذ مجوزهای لازم انجام میدهند. این نظارتها باعث میشود حقوق سرمایهگذاران به شکل کامل در برابر ریسکهای حقوقی، سوء مدیریت و تخلفات احتمالی محفوظ بماند و سرمایهگذاری خرد به بستری امن و شفاف برای رشد سرمایه تبدیل شود.
-
حذف مسئولیت های اجرایی پروژه
در مالکیت سنتی ملک، مالک مسئولیت کامل امور مرتبط با ملک از جمله تعمیرات، مدیریت مستاجران، قراردادها، مالیات و مسائل حقوقی را برعهده دارد؛ فرآیندهایی که میتوانند بسیار پرهزینه، زمانبر و پیچیده باشند اما در مدل سرمایهگذاری خرد، کلیه این وظایف بر عهده تیمهای اجرایی و مدیریتی پلتفرم قرار دارد و سرمایهگذار صرفاً در سود پروژه شریک میشود و از درگیریهای مدیریتی معاف است.
تجربه جهانی سرمایهگذاری خرد ملکی؛ آیندهای که از راه رسیده است.
اقتصادهای پیشرفته سالهاست که مرزهای سنتی بازار سرمایه را جابهجا کردهاند. در ایالات متحده، پلتفرمهای Real Estate Crowdfunding چون Fundrise و RealtyMogul به میلیونها سرمایهگذار خرد اجازه دادهاند با مبالغی حتی زیر هزار دلار، سهام پروژههای عظیم ساختمانی، برجهای اداری و مراکز تجاری را خریداری کنند. در انگلستان، پلتفرمهایی چون Property Partner بازار را دگرگون ساختهاند و مالکیت اشتراکی املاک به ابزاری کاملاً فراگیر تبدیل شده است.
در آلمان، سنگاپور و حتی برخی کشورهای در حال توسعه آسیایی نیز این مدل رشد سریعی را تجربه میکند. نتیجه آن یک دگرگونی بنیادین در ساختار توزیع ثروت است: سرمایهگذاری دیگر امتیازی ویژه نیست، بلکه یک حق عمومی شده است.
نتیجهگیری
سرمایهگذاری خرد در املاک بهعنوان یکی از نوآورانهترین مدلهای سرمایهگذاری، فرصتی هوشمندانه و فراگیر برای ورود به بازار املاک ایجاد کرده است. این مدل با حذف موانع سنتی ورود، بهرهگیری از مدیریت حرفهای پروژهها، شفافیت اطلاعات مالی و امکان مشارکت با سرمایههای متنوع، فرصتی منحصر بهفرد برای ساخت آینده مالی مطمئن و پایدار در اختیار سرمایهگذاران قرار میدهد. برای بسیاری از افرادی که تاکنون بهدلیل محدودیتهای مالی و پیچیدگیهای اجرایی از ورود به بازار املاک بازماندهاند، سرمایهگذاری خرد میتواند بهعنوان دروازهای ایمن و ساده برای ورود عمل کند، مسیری که در بسیاری از کشورهای توسعهیافته به بلوغ رسیده و حالا ایران نیز در مسیر آن گام برمیدارد.
